प्रॉपर्टी इंडिया में, बन चुके हैं NRI- अब बेचने पर कितना और कैसे लगेगा टैक्स? यहां जानिए पूरी कैलकुलेशन

NRI Capital Gains Tax Calculation: भारत में रियल एस्टेट संपत्ति रखने वाले एनआरआई (प्रवासी भारतीयों) के लिए प्रॉपर्टी बेचते समय टैक्स से जुड़े नियमों को समझना काफी मुश्किल हो सकता है, खासकर जब कुछ पूंजीगत संपत्तियों पर इंडेक्सेशन (मूल्य वृद्धि के हिसाब से टैक्स छूट) का लाभ हटा दिया गया है. नियमों में आए बदलाव और बढ़ती कानूनी सख्ती के चलते, एनआरआई द्वारा प्रॉपर्टी की बिक्री पर लगने वाले टैक्स अब निवेशकों और टैक्स विशेषज्ञों के लिए एक अहम विषय बन गए हैं.

क्या होता है कैपिटल गेन्स

जब कोई एनआरआई भारत में संपत्ति बेचता है, तो उस लेनदेन से होने वाले फायदा को कैपिटल गेन्स कहते हैं. कैपिटल गेन्स की गणना संपत्ति की बिक्री मूल्य और खरीद लागत (जिसमें सुधार पर हुए खर्च और कुछ योग्य खर्च शामिल होते हैं) के बीच के अंतर के आधार पर की जाती है. संपत्ति पर होने वाले फायदे पर कैपिटल गेन टैक्स लगता है. पहले, जब कोई एनआरआई ऐसी प्रॉपर्टी बेचता था जिसे उसने 24 महीने से अधिक समय तक रखा हो (जिसे लॉन्ग टर्म कैपिटल एसेट माना जाता है), तो उसे इंडेक्सेशन का लाभ मिलता था.

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टैक्स प्लानिंग पर पड़ा असर

इंडेक्सेशन एक ऐसा तरीका है जिससे महंगाई को ध्यान में रखते हुए संपत्ति की खरीदी कीमत को एडजस्ट किया जाता है, जिससे टैक्स योग्य पूंजीगत लाभ (Capital Gains) कम हो जाता है. हालांकि एनआरआई के लिए प्रॉपर्टी पर इंडेक्सेशन का लाभ अभी भी जारी है, लेकिन वित्त वर्ष 2023–24 से लागू नए कानूनी बदलावों के कारण कुछ दूसरे एसेट क्लासेस (जैसे डेब्ट म्यूचुअल फंड्स) पर यह लाभ खत्म कर दिया गया है. इसका असर एनआरआई निवेशकों के टैक्स प्लानिंग पर पड़ा है.

सरकार ने बंद कर दी है इंडेक्सेशन की सुविधा

अगर कोई एनआरआई 23 जुलाई 2024 के बाद भारत में मकान, ज़मीन या कोई अचल संपत्ति बेचता है, तो उसे टैक्स के नए नियमों का सामना करना पड़ेगा. पहले एनआरआई को इंडेक्सेशन का फायदा मिलता था, जिससे महंगाई के मुताबिक खरीद मूल्य बढ़ जाता था और टैक्स कम लगता था. उस समय लॉन्ग टर्म कैपिटल गेन्स (LTCG) टैक्स 20% था (इंडेक्सेशन के साथ). लेकिन अब सरकार ने इंडेक्सेशन की सुविधा बंद कर दी है और उसकी जगह सीधा 12.5% टैक्स लगाया गया है, जिसमें इंडेक्सेशन नहीं मिलेगा. इसका असर सिर्फ टैक्स पर ही नहीं, बल्कि खरीदार द्वारा काटे जाने वाले TDS और एनआरआई को मिलने वाली कुल राशि (कैश फ्लो) पर भी पड़ेगा.

नई टैक्स व्यवस्था का संक्षिप्त सार (23 जुलाई 2024 से लागू)

कैसे होता है टैक्स का कैलकुलेशन

मान लीजिए एक एनआरआई ने भारत में 5 साल पहले ₹50 लाख में एक प्रॉपर्टी खरीदी थी और अब वह इसे ₹1.20 करोड़ में एक भारतीय निवासी को बेच रहा है. पहले, टैक्स की गणना इंडेक्सेशन के आधार पर होती थी, जिससे महंगाई के हिसाब से खरीदी कीमत को बढ़ा दिया जाता था और टैक्स कम लगता था. जैसे 2019-20 में CII था 289 और 2024-25 में 363, तो खरीद मूल्य ₹62.8 लाख माना जाता और टैक्स सिर्फ ₹57.19 लाख के लाभ पर लगता. लेकिन अब 23 जुलाई 2024 के बाद से नया नियम लागू हो गया है. अब इंडेक्सेशन की सुविधा नहीं मिलेगी. यानी अब ₹1.20 करोड़ में से सीधे ₹50 लाख घटाकर ₹70 लाख को पूंजीगत लाभ माना जाएगा और उस पर सीधा 12.5% टैक्स लगेगा.

खरीदार को पूरे ₹1.20 करोड़ पर 12.5% की दर से TDS (टैक्स कटौती) भी करनी होगी और NRI को उसका प्रमाणपत्र देना होगा. सरचार्ज और सेस अलग से लागू हो सकते हैं. हालांकि, अगर NRI को लगता है कि उसकी वास्तविक टैक्स देनदारी कम है, तो वह आयकर विभाग से “लोअर TDS सर्टिफिकेट” मांग सकता है, ताकि कम TDS कटे.

दो उदाहरण से समझें

उदाहरण A: 23 जुलाई 2024 से पहले बेची गई संपत्ति (पुराना नियम: इंडेक्सेशन के साथ 20%) कर गणना

इंडेक्स्ड पर्चेज कॉस्ट= ₹50,00,000 × (363 ÷ 289) = ₹62,80,276
कैपिटल गेन = ₹1,20,00,000 – ₹62,80,276 = ₹57,19,724
टैक्स = 20% of ₹57,19,724 = ₹11,43,945 + 4% सेस = ₹11,90,703

खरीदार द्वारा काटा गया टीडीएस

टीडीएस रेट = 20% + 4% = 20.8%
टीडीएस पूरी बिक्री राशि पर काटा जाता है (जब तक विक्रेता कम कटौती प्रमाणपत्र नहीं लेता)
इसलिए, टीडीएस = 20.8% × ₹1,20,00,000 = ₹24,96,000

नोट: विक्रेता आयकर रिटर्न (ITR) दाखिल करके अतिरिक्त कटे हुए टीडीएस की राशि का रिफंड ले सकता है (वास्तविक कर देयता ₹11.90 लाख है, लेकिन ₹24.96 लाख काट लिए गए हैं). या विक्रेता आयकर विभाग से धारा 197 के तहत लोअर डिडक्शन सर्टिफिकेट (LDC) के लिए आवेदन कर सकता है.

उदाहरण B: 23 जुलाई 2024 के बाद बेची गई संपत्ति (नया नियम: बिना इंडेक्सेशन के 12.5%)

टैक्स कैलकुलेशन:

इंडेक्सेशन की अनुमति नहीं है.
कैपिटल गेन = ₹1,20,00,000 – ₹50,00,000 = ₹70,00,000
टैक्स @12.5% = ₹8,75,000 + 4% सेस = ₹9,10,000

खरीदार द्वारा काटा गया टीडीएस

टीडीएस रेट = 12.5% + 4% = 13%
पूरी बिक्री राशि पर टीडीएस = 13% × ₹1,20,00,000 = ₹15,60,000

मिला-जुला है LTCG का प्रभाव

नई 12.5% दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ (LTCG) कर दर, जो एनआरआई के लिए पहले की 20% इंडेक्सेशन वाली दर की जगह आई है, इसका प्रभाव मिला-जुला है.

इंडेक्सेशन हटने से कर योग्य लाभ बढ़ता है: बिना इंडेक्सेशन के, संपत्ति की मूल खरीदी कीमत को महंगाई के अनुसार समायोजित नहीं किया जाता, जिससे कर योग्य पूंजीगत लाभ ज़्यादा हो जाता है, खासकर उन संपत्तियों के मामले में जो कई वर्षों से रखी गई हों.

कम टैक्स दर से कुछ हद तक असर कम होता है: 20% से घटाकर 12.5% करने पर भले ही कर योग्य राशि ज्यादा हो, लेकिन हाल ही में खरीदी गई संपत्तियों पर कुल टैक्स बोझ कम हो सकता है (जहां इंडेक्सेशन से ज्यादा फायदा नहीं मिलता). हालांकि, लंबे समय से रखी गई संपत्तियों (जो कई साल पहले खरीदी गई थीं) के मामले में, दर कम होने के बावजूद कुल कर भुगतान ज़्यादा हो सकता है.

एनआरआई पुराने सिस्टम को नहीं चुन सकते: उनके पास कोई विकल्प नहीं है, 23 जुलाई 2024 के बाद संपत्ति बिक्री पर एनआरआई को इंडेक्सेशन के बिना 12.5% की फ्लैट दर ही लागू होगी, चाहे संपत्ति कब भी खरीदी गई हो.

टैक्स के बाद लाभ: हाल ही में संपत्ति खरीदने वाले एनआरआई के लिए कम टैक्स दर के कारण कर के बाद लाभ बेहतर हो सकता है. वहीं, कई साल पहले संपत्ति खरीदने वालों के लिए इंडेक्सेशन हटने से कर योग्य लाभ बढ़ जाता है, जिससे कर के बाद लाभ घट सकता है.

क्या है फायदे का सौदा?

व्हाइटलैंड कॉरपोरेशन के डायरेक्टर स्ट्रेटेजी सुदीप भट्ट कहते हैं, “अब 24 महीने से अधिक समय तक रखी गई संपत्तियों पर 12.5 प्रतिशत की फ्लैट लॉन्ग टर्म कैपिटल गेंस टैक्स दर लागू होगी, जिसमें सरचार्ज और सेस अलग से जोड़े जाएंगे. लेकिन असली बदलाव यह है कि इंडेक्सेशन का लाभ हटा दिया गया है, यानी अब खरीदी गई संपत्ति की कीमत को महंगाई के अनुसार एडजस्ट नहीं किया जाएगा. महत्वपूर्ण बात यह है कि खरीदार को स्रोत पर कर कटौती (TDS) करनी होती है और TDS प्रमाणपत्र जारी करना अनिवार्य है. हालांकि, यदि पूंजीगत लाभ को किसी दूसरी संपत्ति या निर्धारित बॉन्ड्स में पुनः निवेश किया जाए, तो छूट का प्रावधान भी उपलब्ध है."

NRI को मिल सकता है TDS रिफंड

रियल एस्टेट डेवलपर ट्रिनिटी के मैनेजिंग डायरेक्टर आदिल अल्ताफ सलाह देते हुये यह बताते हैं की, " एनआरआई टैक्स विभाग से कम या 0 टीडीएस के लिए अग्रिम रूप से प्रमाणपत्र के लिए आवेदन कर सकते हैं, ताकि अत्यधिक कटौती से बचा जा सके. एनआरआई इनकम टैक्स रिटर्न फाइल करके अतिरिक्त काटे गए टीडीएस का रिफंड प्राप्त कर सकते हैं, या फिर पहले से ही लोअर टीडीएस सर्टिफिकेट के लिए आवेदन करके अधिक कटौती से बच सकते हैं."